Vendre un bien à Dax ou dans les Landes implique de fournir un certain nombre de diagnostics techniques. Ces documents protègent l’acheteur, mais aussi le vendeur en cas de litige après la signature. Voici ce qu’il faut savoir avant de mettre votre bien sur le marché.
Pourquoi ces diagnostics sont-ils obligatoires ?
Les diagnostics immobiliers renseignent l’acheteur sur l’état du logement : performance énergétique, présence d’amiante ou de plomb, risques naturels, installations électriques et gaz, etc. Ils sont regroupés dans un document unique appelé Dossier de Diagnostic Technique (DDT), annexé à la promesse de vente puis à l’acte authentique. Sans ce dossier, la vente peut être bloquée par le notaire, ou le vendeur peut voir sa responsabilité engagée après coup.
Les diagnostics obligatoires pour une vente
Le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique)
C’est le plus connu et le plus scruté par les acheteurs aujourd’hui. Il indique la consommation d’énergie du logement et son impact en émissions de gaz à effet de serre, avec une note de A à G. Depuis 2021, le DPE est opposable juridiquement, ce qui veut dire qu’un acheteur peut se retourner contre le vendeur si le diagnostic s’avère erroné. Il doit être réalisé pour tous les logements, sans exception.
Le diagnostic amiante
Obligatoire pour tout bien dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997. Il vérifie la présence de matériaux contenant de l’amiante, notamment dans les toitures, dalles ou canalisations.
Le diagnostic plomb (CREP)
Concerne les logements construits avant 1949. Il détecte la présence de plomb dans les peintures, un risque sanitaire notamment pour les jeunes enfants.
L’état de l’installation intérieure de gaz
Obligatoire si l’installation a plus de 15 ans. Il vérifie l’état des tuyauteries, la ventilation et les appareils fixes.
L’état de l’installation intérieure d’électricité
Même logique que pour le gaz : obligatoire au-delà de 15 ans d’ancienneté. Il permet de repérer les risques d’incendie ou d’électrocution.
L’état relatif à la présence de termites
Dans les Landes, ce diagnostic est particulièrement important : le département est classé en zone à risque termites par arrêté préfectoral. Il est donc quasi systématiquement exigé pour une vente à Dax et dans ses environs.
L’ERP (État des risques et pollutions)
Ce document informe sur les risques naturels, miniers, technologiques, sismiques et sur la pollution des sols de la zone. Il dépend de la localisation du bien et des arrêtés préfectoraux en vigueur.
Le diagnostic assainissement collectif et non collectif
C’est un contrôle technique qui vérifie la conformité du système d’évacuation et de traitement des eaux usées. Il porte soit sur un assainissement non collectif (fosse septique, fosse toutes eaux, micro‑station d’assainissement), soit sur le raccordement au réseau en cas d’assainissement collectif.
Le mesurage Loi Carrez
Pour les biens en copropriété (appartements notamment), la superficie exacte doit être mentionnée dans l’acte de vente. Une erreur de plus de 5 % peut entraîner une réduction du prix de vente.
Qui réalise ces diagnostics ?
Tous ces documents doivent être établis par un diagnostiqueur certifié, disposant d’une assurance professionnelle en cours de validité. Il est impossible de les réaliser soi-même, même pour un professionnel de l’immobilier.
Quelle est la durée de validité des diagnostics ?
Chaque diagnostic a sa propre durée de validité :
- DPE : 10 ans
- Amiante : illimitée si négatif, sinon nouveau contrôle requis
- Plomb : illimitée si négatif, 1 an si positif
- Gaz et électricité : 3 ans
- Termites : 6 mois
- ESRIS : 6 mois
- Assainissement non collectif : 3 ans
Ce qu’il faut retenir
👉 Les diagnostics obligatoires dépendent de l’âge, de la localisation et du type de bien
👉 Tous doivent être réalisés par un diagnostiqueur certifié
👉 Certains diagnostics ont une durée de validité courte (6 mois à 3 ans) : à anticiper si la vente traîne
👉 Un DDT incomplet peut bloquer la signature chez le notaire
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ENGLISH VERSION
Selling a property in Dax or the Landes region involves providing a number of technical diagnostic reports. These documents protect the buyer, but also the seller in case of a dispute after signing. Here’s what you need to know before putting your property on the market.
Why are these diagnostics mandatory?
Property diagnostics inform the buyer about the condition of the home: energy performance, presence of asbestos or lead, natural risks, electrical and gas installations, etc.
They are grouped into a single document called the Technical Diagnostic Report (DDT), attached to the preliminary sales agreement and then to the final deed of sale. Without this file, the sale can be blocked by the notary, or the seller may find themselves held liable afterward.
The mandatory diagnostics for a sale
The DPE (Energy Performance Diagnostic)
This is the best known and most closely scrutinized by buyers today. It shows the property’s energy consumption and its greenhouse gas emissions, with a rating from A to G. Since 2021, the DPE has been legally binding, meaning a buyer can take action against the seller if the diagnostic turns out to be inaccurate. It must be carried out for all properties, without exception.
The asbestos diagnostic
Mandatory for any property with a building permit issued before July 1, 1997. It checks for materials containing asbestos, particularly in roofing, flooring, or piping.
The lead diagnostic (CREP)
Applies to homes built before 1949. It detects the presence of lead in paint, a health risk especially for young children.
The interior gas installation inspection
Mandatory if the installation is more than 15 years old. It checks the condition of the piping, ventilation, and fixed appliances.
The interior electrical installation inspection
Same principle as for gas: mandatory beyond 15 years of age. It helps identify fire or electrocution risks.
The termite inspection report
In the Landes, this diagnostic is particularly important: the department is classified as a termite risk zone by prefectural decree. It is therefore almost always required for a sale in Dax and the surrounding area.
The ERP (Risk and Pollution Exposure Statement)
This document provides information on natural, mining, technological, and seismic risks, as well as soil pollution in the area. It depends on the property’s location and the prefectural decrees in force.
The sewage system inspection (collective and non-collective)
This is a technical inspection that checks the compliance of the wastewater evacuation and treatment system. It covers either a non-collective system (septic tank, all-water septic tank, micro-treatment plant) or connection to the mains sewage network.
The Carrez Law measurement
For properties in co-ownership (apartments in particular), the exact surface area must be stated in the deed of sale. An error of more than 5% can lead to a reduction in the sale price.
Who carries out these diagnostics?
All of these documents must be drawn up by a certified diagnostician, holding valid professional liability insurance. It is not possible to carry them out yourself, even as a real estate professional.
How long are diagnostics valid for?
Each diagnostic has its own validity period:
- DPE: 10 years
- Asbestos: unlimited if negative, otherwise a new inspection is required
- Lead: unlimited if negative, 1 year if positive
- Gas and electricity: 3 years
- Termites: 6 months
- ERP: 6 months
- Non-collective sewage system: 3 years